Den årlige analyse af økonomien for Danmarks 185 største ejendomsmæglere udkom den 8. oktober 2011. Analysen fylder 122 sider og koster 3200,- DKK + moms og kan bestilles her på vores hjemmeside, eller ved at maile ole@danskbrancheanalyse.dk

Skal du først overbevises, så læs nedenstående konklusioner gældende for de 185 mæglere der indgår i analysen.

Boligmæglerne kom ud af 2010 med et samlet overskud på 86 mio DKK, hvilket er en mindre nedgang i forhold til overskuddet på 105 mio DKK i 2009. Ifølge vores vurdering havde boligmæglerne vækst i omsætningen på 3,7% i 2010.

Erhvervsmæglerne kom lige netop ud af 2010 med et (lille) overskud på 3 mio DKK, op fra et underskud på 38 mio DKK i 2009, og det på trods af en estimeret nedgang i omsætningen på 0,7%. Erhvervsmæglerne er – for de flestes vedkommende – ude af deres oprindelige krise, men analysens vurdering er, at de glade dage fra 2005-2007 næppe nogensinde kommer tilbage i samme omfang. Mindre kan også gøre det, og stadig sikre en sund erhvervsmæglerbranche, som vi forhåbentlig allerede er på vej til.

Kædeadministrationerne, hvoraf 4 af de 7 (og 3 af de 4 største) er bankejede, tjente 45 mio DKK, op fra 15 mio DKK i 2009, og de havde en vækst i 2010 på 11,7%.

Analysen tager udgangspunkt i mæglernes senest indleverede årsregnskaber (2010 eller senere), og medtager alle mæglere med mindst 5 ansatte eller mindre, hvis de har haft millionresultat (i plus eller minus). Vi er klar over, at analysen ikke dækker samtlige mæglere, idet vi har identificeret yderligere 71 mæglervirksomheder med mindst 5 ansatte, som ikke har tilgængelige regnskaber, fordi de er enkeltmandsvirksomheder eller interessentskaber. Vi konstaterer dog, at med vores dækning af 7 kædeadministrationer, 23 erhvervsmæglere og 155 boligmæglere, svarer det til en dækning på ca 100% af kædeadministrationerne,93% for erhvervsmæglerne og 68% af boligmæglerne. Så selvom de absolutte tal i analysen ikke rammer helt præcist for boligmæglerne (men ret præcist for de to andre mæglerkategorier), så får du alligevel et godt indtryk af ejendomsmæglerbranchens økonomiske tilstand. Vi omtaler naturligvis de 71 virksomheder, der burde indgå i analysen, når det er relevant. Vi konstaterer også, at blandt de 68% tilgængelige boligmæglere er repræsentationen alt efter kædetilhørsforhold ret forskellige: Analysen fanger 91% af EDC-mæglernes omsætning, 92% af Danbolig-mæglernes omsætning, 83% af de uafhængige mæglere, mens det er Home (43%) og nybolig-mæglerne (25%) der rummer de klart fleste mæglere uden offentligt tilgængelige regnskaber. Vi kan selvfølgelig ikke dy os for at analysere, hvilket kædetilhørsforhold (hvis noget overhovedet) der er bedst for mægleren. Her synes vi især, at vores konklusioner er spændende og opsigtsvækkende. Uden at lægge hovedet på blokken, så er vores observationer, at det klart har været bedst at være Danbolig- EDC- eller uafhængig mægler, mens det har været sværere at være Nybolig eller Home-mægler. Vi ved jo ikke, om det bliver det samme i fremtiden…

Vi konstaterer også at boligmæglerens gennemsnitlige lønniveau (forstået som virksomhedens samlede personaleomkostninger per ansat) er 451.000,- DKK, og dermed er boligmæglerne tilbage på deres 2007-niveau. Erhvervsmæglerne tjener i gennemsnit 572.000,- DKK, hvilket ligger noget over boligmæglerne, men langt under fordums storhedstid, hvor de toppede i 2006 med 955.000,- DKK per ansat. Så for tiden – for andet år i træk – ligger lønniveauet sådan set højest hos kædeadministrationerne med 641.000,- DKK.

Analysen indeholder en lang række top10 og top20-lister over branchens bedste og værste præstationer, målt på overskud, underskud, vækst og nedture, på lønniveau og indtjeningsevne. Vi ser blandt andet, at de fire største overskud blandt mæglerne i 2010 blev skabt af Poul Erik Bech, Niels Hald og ejerne bag “Danbolig Nordkøbenhavn” samt af den uafhængige ejendomsmægler John Frandsen. Mens 52 mæglere havde millionoverskud i 2010, havde kun 14 mæglere millionunderskud, og her viser vi naturligvis også hvem, og prøver at se på årsagerne til de store underskud. Det er vel ikke nogen hemmelighed, at erhvervsmægleren CB Richard Ellis kom ud med branchens største underskud i 2010 på 14,248 mio DKK.

Vi udsætter også ejendomsmæglernes balanceposter for en grundig analyse, og her ser vi på, hvilke mæglervirksomheder der efter vores opfattelse pynter på regnskaber, og hvem der gemmer på skjulte værdier. Til sidst ser vi, hvem der er konkurstruede, vi identificerer i alt 40 mæglervirksomheder, men glæder os samtidig over, at det trods alt kun var 3 af deltagerne i sidste års analyse, der er gået konkurs i mellemtiden. Vi forventer dog, med den umiddelbare 2011-nedtur in mente, at vi måske kommer op på 5 konkurser i løbet af det kommende år.

Vi konstaterer, at en boligmæglerforretning i gennemsnit for 2010 koster 53% af sin omsætning i goodwill-betaling, når den overdrages, men vi har nu også set tidligere virksomhedsovertagelser, der har været prissat for højt. Endelig ser vi på ejendomsmæglerbranchens millionærer og konstaterer, at de 185 virksomheder i alt cirka har 317 forskellige danske ejere, og at 156 af disse kan kaldes ejendomsmæglermillionærer. Disse har tilsammen værdier for 1,8 milliarder DKK. Du kan se alle navnene i analysen, men jeg vil da gerne røbe at Poul Erik Bech ligger på førstepladsen, Hans Vestergaard (Colliers) på andenpladsen, Henrik Cederholm på tredjepladsen, Leif Olsen på fjerdepladsen og så videre.

Vi har et afsnit dedikeret alene til erhvervsmæglerne, mens erhvervsmæglerne som regel også indgår i de andre tværsnit, hvor vi ser på sammenhængen mellem indtjening og ejerforhold, størrelse, antal forretninger, eller om der sidder en mand eller kvinde i direktionen.

Endelig ser du en lang række nøgletal for hver enkelt ejendomsmægler i analysen, ligesom vi også har tætskrevne sider med noter til hvert enkelt af regnskaberne. Da de fleste boligmæglervirksomheder er lokalt afgrænsede, bruger vi en del energi på at se på boligmarkedet per region, både for mæglernes økonomi, udvikling, og dette sammenholdt med vores kendskab til markedets udvikling.

Vi kan ikke dy os for også at sammenligne vores analyseresultater med de observationer og offentligt tilgængelige data vi har om boligmarkedet fra Realkreditrådets hjemmeside. Her forlader vi til tider vores egne studier og undrer os over, hvor sygt boligmarkedet er i Danmark, og hvordan vi mener, det må være kommet bag på alle, at boligmarkedet er bremset så hårdt op i første halvdel af 2011, hvilket nok gør 2011 til atter et alvorligt kriseår for boligmæglerne. Vi får skåret forhold mellem udbud og efterspørgsel op, regionalt også, og konstaterer, at liggetiden i den værst ramte region (Sjælland og Øer) er oppe i 749 dage! Vi kan ikke forestille os andet end at der snart må gå hul på den boligbyld, som det bugnende antal af boliger til salg reelt gør, kombineret med det usædvanlige lave handlesniveau, og vi tror at det bliver kombineret med et langt og sejt træk af sivende ejendomspriser hen over en årrække. Men vi – og vel nok også de fleste mæglere – har taget fejl af boligmarket før, og det virker som om at boligmarkedet i Danmark træder veje som endnu ikke er betrådt før, og som har været svære at forudse. Men vi holder nu fast i denne overbevisning, og derfor er det også vores indtryk, at boligmæglerne står foran en periode – startende i 2012 senest – med et væsentligt højere aktivitetsniveau end vi har set det i både 2010 og især 2011. Lad os håbe at vi får ret denne gang….

Men du har slet ikke læst hele analysen endnu. Der er 122 sider, tætskrevne men med masser af pædagoisk grafik, en rigtig og efter vores opfattelse rimelig vellykket oversættelse af dødkedelige regnskaber til forståelig læsning, der er relevant for alle beslutningstagere i og omkring ejendomsmæglererhvervet.

Analysen udgives i rapportform, er på 122 sider og koster 3200,- DKK + moms. Den kan bestilles her på vores hjemmeside, eller ved at skrive til ole@danskbrancheanalyse.dk

Vi håber at høre fra dig.

Med venlig hilsen

Ole Egholm

Dansk Brancheanalyse ApS

Dansk Brancheanalyse Aps er stiftet og ejes af Ole Egholm, der er cand. merc. og MBA, og tidligere har været rejsebureaudirektør (1992-2006). Ole Egholm udgav sin første brancheanalyse om rejsebureaubranchen i år 2000. I 2005 stiftede han Dansk Brancheanalyse og har siden 2006 haft udgivelse af brancheanalyser som sin hovedbeskæftigelse. Formålet med Dansk Brancheanalyse er at kaste lys over økonomien i brancher, der ikke normalt udsættes for al for stor analytisk bevågenhed. En øget indsigt i en branches økonomi hjælper forhåbentligt aktørerne i branchen og omverdenen til en bedre forståelse af erhvervet, hvilket på sigt bør kunne medvirke til en bedre indtjening i branchen og dermed et bedre skattegrundlag for samfundet. dansk Brancheanalyse Aps er ikke afhængig af særlige aktørers eller branchers interesser, ej heller af annoncørers, og finansieres alene af læserne. I 2016/2017 har Dansk Brancheanalyse udgivet analyser af arkitektbranchen, revisionsbranchen, rejsebureaubranchen, reklamebranchen, bilforhandlerbranchen, hotelbranchen og restaurationsbranchen.